自如能否撑到最后？( 三 )

自如被忽略的B面，却已经成为租客心中不能忽略的一面。
亿欧甚至发现，在自如官网展示的核心价值中，已经看到“客户”二字位列第一。
问题何来？
自如为何会出现甲醛、隔断、涨价等问题？其实，这是行业面临的共性问题，最终都指向长租公寓的商业模式。潘石屹曾说过，长租公寓的租金回报不足1%，即便租金翻倍，对于运营商来说，还是亏的。
相比之下，自如还算是幸运的，因为不少长租公寓的资金链已经断裂，留下一地鸡毛。
2020年前后，青客公寓、蛋壳公寓纷纷赴美上市，面对的却是不断打折的股价和缩水的市值。
2017-2019年，青客公寓连续三年净亏损15.5亿元，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元；同时，摆在青客公寓和蛋壳公寓眼前的，还有“租金贷”隐患和用户投诉等问题。
如前文提到的，我国长租公寓市场还处于早期阶段，特别是5000元以下的刚需市场，租客价格敏感性高，能承受的溢价空间有限，这也就造成了在这一价格区间的公寓运营商成本控制和资金回收的压力比较大。
“长借短出”（即按年收取租客租金，按月支付房东房租）、租金贷，为什么会成为“爆雷”的导火索？
公寓家COO杨剑凌表示，就是因为运营商短期盈利无望，所以希望通过快速形成规模来获得资本市场的认可和投资，而前期形成规模的资金，只能通过现有租客租金的预支来实现。
所以，长租公寓运营商为了活下去，就只能不断拼命获得新的流动性。
增量市场有限，同行厮杀成了常态。
把时间拉回到2018年8月，时任我爱我家副总裁胡景晖高调离职，并向媒体表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%~40%争抢房源。
杨剑凌强调，一旦现有房源的空置率和溢价率出现恶化，就会有崩盘的危险。从自如租金上涨、空置房屋急于出租等问题，不难看出其面临着巨大的房屋空置率压力。
在长租公寓商业模式的背后，亿欧智库研究院院长由天宇认为，出现问题的根本原因，在于资金方对长租公寓的投资回报抱有高预期，而运营方的实际业务复杂度较高，二者不匹配，行业层面可能要回归理性。
身处其中的长租公寓运营商，也将势必经历各种形式的阵痛。
瓴峰投资合伙人孙林骏同样认为，在这个行业无论运营团队还是投资方，都要有一个良好的心态，沉下心来打磨产品，建立系统，平衡好资金与规模扩张的关系。
长租公寓运营商为了可持续经营，还是要把盈利置于规模之前，做好成本控制和运营。
此外，除了企业自身需要做的，作为集中式公寓的代表，魔方公寓、YOU+公寓创始人刘洋都强调了“政府”在其中的推动作用。
政府应该支持长线、低息资金进入长租公寓，完善金融、税务等配套政策，增强行业治理，树立头部标杆样板企业，让行业形成“良币驱逐劣币”的风气。
对于长租公寓的未来，蘑菇租房创始人龙东平表示，新技术的渗透非常重要。但实际上新技术的应用，仍然无法改变长租公寓的商业模式与盈利能力。
“系统化的管理能力，电子签约技术，大数据分析、科技金融、智能硬件、物联网等等都会有很好的发展与应用场景。比拼价格，舒适度，性价比，这对消费者来说是好事。”
“但行业竞争也一定会更加激烈”，龙东平强调。
结尾
前有青客公寓、蛋壳公寓“流血上市”，后有接连“爆雷”的长租公寓运营商，自如也正在面临着甲醛、隔断、涨价等棘手问题的考验。