2020年，美国REITs市场，路在何方？( 二 )

比如，养老住宅机构为了提高入住率，加强了住房和一切设施的安全，包括每天需要有大量额外费用用于清洁卫生，自然经营成本会提高。但为维持老年公寓的住房率，租金又不能上升太多，所以以经营为主的养老REITs亏损颇多。以WELL、PEAK、VTR、 NHI、 DHC、 SNR前六大养老REITs的平均总收益亏损近55%，高于股市的21%亏损。

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数据来源：Nareit, Slickcharts.com
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不过，在目前金融市场较为动荡的环境下，仍有REITs板块表现不错。
数据中心、基建、工业、自动仓储、住宅类的REITs表现都优于股市（见图：FTSE Nareit指数行业市值占比和2020第一季度表现）。
这是因为疫情使大家的室内活动变多，更多的人开始远程工作、学习、网上购物，相应的，基于互联网的行业比如电商、远程会议平台，还有物流等都变得异常活跃。
数据中心REITs持有并管理客户用于安全存储数据的设施，以帮助保持服务器和数据的安全；
基建类REITs的标的主要包括光缆、无线基础设施、电信塔和能源管道等不动产；
工业类REITs标的一般包括工业设施中的空间，专注于特定类型的物业，如仓库和配送中心，在电商中发挥着重要作用，满足物流发展的需求。
所以，以上几种REITs表现较好，也不难理解。
不过，虽然电子商务也算零售，但REITs分类中的零售行业主要涵盖大型购物中心、杂货店等传统零售服务。所以零售类的REITs在过去三个月中总亏损近43% 。
实际上，数据中心REITs从2015年才开始兴起，基建类的稍早一些，从2012年开始。
数据和基建类的REITs在过去几年中总收益一直波动较小、表现不错，这是因为4G/5G技术从2015年起开始加速发展和普及，技术的革命带动了相关产业，包括以科技和基建为标的的REITs市场。

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数据来源：Nareit
因此，近几年的兴起和最近疫情对相关行业的推动，使得专注数据和基建的REITs ETF和个股近期表现尤其好。
以数据中心类为例，被动投资者可以跟踪比如Pacer SCTR ETF（代码：SRVR）。因为一般主流的REITs ETF中仅包含4-12%以数据中心标的为主的REITs，而这一比例在SRVR中高达33%左右。
2019年，SRVR包含的数据中心REITs创造了44%的平均总收益，超过了主流REITs ETF的平均总收益28% 。
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一般来说，增长性好的股票，股息收益率却很低。
所以SRVR的股息收益表现不如主流REITs ETF 。
SRVR在过去一年半的股息收益从2%降到1.6%，低于主流基准REITs ETF（如VNQ、IYR）同期4%左右的股息收益。
下图显示，数据中心行业各REITs价格倍数略高于平均，但增长率达7.8%，居中高位。数据中心类REITs也不例外。其平均股息收益为2.3%，低于行业平均3.4%，支付率约49%，居倒数几位。

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图片来源：seekingalpha
不过，还是有不错的数据REITs个股能兼顾增长性和股息收益。
比如CyrusOne，AFFO增长率为10%，现金流增长强势，过去四年股息收益均值3.1%，在行业平均之上。而且，负债水平健康，目前FFO倍数12.45x也不算太贵。

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说明：数据截至2020.3.20，图为市值最大的五家数据中心REITs，也是FTSE Nareit指数中数据中心行业的五家公司。
数据来源：Nareit, S&P, Seekingalpha.com.
除了数据中心REITs个股的选择外，主动投资者还可以放眼其他行业。