2020年，美国REITs市场，路在何方？

2008年以来，美国进入了后经济危机时代，面对地产周期加长、新建项目增多、商业租金上涨等现象，引发了投资者的担忧——下一次地产衰退要即将来临了么？
但健康的宏观经济数据、温和增长的商业地产借贷、活跃的REITs并购现象，似乎又预示着REITs市场未来良好的预期，衰退预期的焦虑也由此被打消。
不过，命运弄人，2020年一场突如其来的疫情“黑天鹅”，再次给看涨的投资者们泼了一盆冷水。REITs也难得出现两位数的跌幅，亏损甚至超过标普500 。
这是衰退的前兆吗？如果经济衰退真的提前降临，应该如何投资REITs呢？
本系列文章共分三篇，将从GDP、失业率、市场利率、住房自有率几个宏观因素，以及商业地产租金、空置率、新建数量、市场杠杆等微观因素，带各位投资者回顾2020年第一季度REITs市场的整体表现，为投资者们剔选出良好的行业和个股，并对未来的美国REITs市场走势进行预测。
在前两篇文章中，我们介绍了影响REITs市场的宏观经济因素以及地产周期。（疫情“黑天鹅”降临，REITs还能投么？；地产周期仍处成熟阶段，REITs市场驱动力较强）
本篇文章和大家总结下2020年第一季度美国REITs的市场表现。
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回顾2020年前三个月，由于新冠疫情恐慌情绪的蔓延，美国股市多次熔断，REITs也出现两位数的跌幅。
如果以标普500指数代表股市，FTSE Nareit All Equity Reits（以下FTSE Nareit代替）指数代表美国REITs市场，那么这是08年金融危机以来，再次出现了REITs总收益低于股市的现象。

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说明：图为复合年均总收益，其中FTSE REITs包括mortgage REITs（约6%）
数据来源：Nareit, Slickcharts.com
具体来看，一季度FTSE Nareit指数总收益不尽人意，这是因为健康保健类REITs总亏损最高（-45.00%），加上该行业在指数的市值占比较大，所以造成了以上的结果。

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说明：FTSE REITs行业市值占比根据截至2019年12月31日数据；蓝色虚线为标普500在2020 Q1总收益水平：-21.37%
数据来源：Nareit，2020年3月17日每日报告
不过，若单看REITs，FTSE Nareit指数表现比标普500中包含的REITs要好。
虽然标普500的REITs中包含更多表现最好的几个板块（如基建类+2.46%，在S&P 500 REITs占比多4%），但是从价格收益看，2020年第一季度标普500 REITs部分的表现反而不如FTSE REITs（S&P 500 REITs亏损达35%，比FTSE Nareit的亏损25%多）。
一方面，这说明了FTSE Nareit选股更好。
另一方面，因为标普500同期亏损约21%，低于所包含的REITs部分亏损，所以证明非REITs的上市公司表现更好。

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数据来源：Nareit
说明：
1. FTSE REITs指数的行业市值占比根据截至2019年12月31日数据，指数的总收益不包括mortgage REITs收益。
2. 多元化REITs持有并管理这多种物业类型，比如可能同时持有由办公地产和工业地产组成的投资组合。专业型REITs管理一个独特的混合物业类型，该类REITs所持有的资产一般会较为特殊，包括电影院、赌场、农田和户外广告网站等。
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刚刚提到了，健康保健类REITs表现尤其差。
虽然前两次市场衰退时，健保类REITs是不错的避险资产，但因为此次疫情主要针对的是老人，加上健保类有相当一部分是养老住宅、专业护理设施等标的，所以在这次“黑天鹅”中才会表现不佳。
对于这些地产标的，尽管疫情的发生可能带来不错的需求，但近几个月突增支出打破了经营的稳定现金流。