2020年，美国REITs市场，路在何方？( 三 )

实际上，高（股息）收益率的REITs有很多，比如健康保健类REITs的历史股息收益就还不错。甚至在过去几个月中，虽然价格大跌，股息收益也是比较可观的。

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1. 健保REITs和FTSE Nareit的2020Q1股息收益均值数据截至2020.03.19，其余数据截至2020.03.20
2. FTSE Nareit指数股息收益考虑了mortgage REITs
数据来源：Nareit, S&P
除了健康保健类，其他能提供较高且稳定股息的行业还有工业、住宅、零售等。
从历史的总体表现来看，在非新兴的科技类领域中，自动仓储、住宅、工业类等REITs的长期总收益还是很不错的。
【2020年，美国REITs市场，路在何方？】

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图片来源：Nareit, REITsWatch 2020.1报告
说明：
1. 数据基站cell tower、数据中心、单户出租房REITs的数据是五年复合年均总收益，其余是十年复合年均总收益。
2. 蓝色虚线表示均值13.99% 。
3. Homebuilders ETF有XHB、ITB；Net Lease俗称NNN，指出租类REITs（一般REITs分为出租或经营型，后者通常会有更高收益，也需要承担经营过程中的风险）；数据基站cell tower被包含在SRVR指数中。
数据来源：https://seekingalpha.com/article/4321973-vnq-david-vs-goliath-story 。
总之，在这段非常时期，投资者可以加大对数据中心和基建等新兴REITs的持续关注。
不过，国家经济研究局表示，经济活动显著下降，并且衰退将持续几个月以上。
我们虽然能肯定，这次疫情导致的整体经济在未来一段时期内将是“显著下降”的，但是目前尚不清楚这种放缓是否会持续“超过几个月” 。
此外，NBER还指出，“在衰退和扩张中，经济活动都可能发生短暂逆转……扩张可能包括短期的收缩，然后是进一步的增长。”
因此，是否真的进入经济衰退需要时间证明。
最后，相比于是否进入衰退，美国金融体系是否稳定更加重要。
因为2008年金融危机的直接原因并非是抵押贷款违约导致，而是雷曼兄弟倒闭后金融体系陷入僵局，才压倒了房市和REITs的最后一根稻草。
而现在，银行系统的资本状况要好得多，风险头寸受到更好的监管。
面对疫情当前，美联储在3月15日也通过购买7,000亿美元的美国国债和2,000亿美元的Agency MBS，配合降低拆借利率等一系列措施来稳固金融体系。
所以，投资者更需要关注美国金融体系的稳定性。
投资者在做好应对可能的经济衰退的同时，不要忘记REITs的长期风险调整后的收益是高于一般股市指数的，总的来说REITs是比较好的避险产品。

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1989-2019 美国REITs与股市指数的月收益比较
来源：Nareit.
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回顾2020年第一季度REITs的表现，总亏损超过标普500指数。但仍有数据中心、基建、自动仓储等个别行业表现突出。如果衰退真的来临，投资者可以考虑以上几个REITs板块。
需要注意的是，数据中心等REITs近几年刚刚兴起，增长性较强，因此看重分红收益的投资者可以着重考虑自动仓储、工业、健康保健等行业REITs 。
健保类虽然在这次疫情的特殊事件中，按行业分总亏损最大，但其股息收益一如即往的高。
总之，历史证明美国REITs是相对于股市更好的避险资产。
衰退是否真的来临还需时间观察，投资者应该分清暂时的现金流减少和经济衰退两个概念，应持续关注美国金融市场的稳定性、利率调节等宏观调控，还有新建住房、杠杆比率等影响地产周期的主要因素。