贝壳登陆纳斯达克，为什么阿里、京东都搞不定的房产市场，它能做到上市？( 三 )

两者的做法大致相同，不设门店降低成本，利用半价或零中介费和大量广告吸引客户，经纪人不按佣金提成从而提高服务质量，提供真房源来提高匹配效率。
但这个模式很快被证伪：从获客角度，房产交易属于低频消费，烧钱买越来越贵的流量不可持续，且用户实际忠诚度并不高；在获取房源上，没有门店更加困难，传统中介在小区里外渗透，互联网公司带人去看房，客也很容易被传统中介截获；从撮合效率来看，仍是线下带看的方式，付出的时间精力一点不少。
最后，爱屋吉屋在 2019 年正式倒闭了；丁丁租房也在烧了3个亿之后停止了运营，不过这只是链家的防御性措施，对链家来说损失不算太大。
然而改造中介的思路一打开，大家一时间灵感如泉涌，中介在这段时间简直被玩出花来。
2015年前后，房多多跟随爱屋吉屋的步伐主攻互联网中介；平安好房发动集团旗下85万寿险经纪人跨界卖房；好屋中国推全民经纪人，让个人也可以撮合交易；Q房网推独立经纪人，用超高佣金撺掇经纪人飞单，但遭到中介抵制。
结果大家都惨烈地失败了。这些失败证明了房产中介是一件非常专业的事，房产交易还是很难离开经纪人的服务。于是各平台纷纷改变主意，从“去中介”转而服务中介，争相帮助他们提高效率 —— 熬了许多年，中介们终于有些扬眉吐气。
到现在，中介的地位已经得到确认，是房产交易里不可或缺的角色。接下来的问题就是，如何提高他们的效率？
行业对贝壳买单吗？
作为平台，贝壳的本质也是向中介开放自己的能力。贝壳张开怀抱了，不过其他中介愿意接受吗？
其实行业对于贝壳一直都有质疑：做自营又做平台，兼为裁判及运动员，如何保证公平性？大家对这个质疑可能会有些困惑 ——京东作为一个平台，也不妨碍它发展自营业务，怎么到了房产经纪领域，这件事就变得这么敏感？
这是因为房产中介竞争太激烈了，低频、高客单，对于信息的保护就格外重要。而且加入贝壳后，由于每个环节都被标准化，店老板的话语权渐渐变小，会不会到最后才发现，贝壳的真正目的是对行业做一次收割？
这个问题暂时无解。贝壳想要证明自己，就算磨破嘴皮也难以让其它中介完全信服。中介们仍然抱着怀疑的态度，对于是否要加入贝壳，变成了一个 Yes or No 的问题。最后只能直接看数字 —— 目前全国约有200多万经纪人，其中45.6万加入了贝壳。
看来，大家虽然指责声音不止，但身体却很诚实。因为中介买不买单，其实取决于贝壳能给他们带来多少价值。
上文已经介绍，贝壳的武器是楼盘字典（以及VR看房等技术支持）、ACN经纪人协作机制、服务标准，另外还有依托于贝壳找房平台的流量。其中，贝壳官方宣称ACN跨门店协作在存量房交易中占比超过70% ，其它暂时没有值得参考的效率指标。不过，经纪人在跨品牌合作时也不可能毫无摩擦，完全资源共享是理想状态，内部“分赃不均”的矛盾也难以避免。
房产领域从业者郭铭给36氪算了一笔账，根据招股书，2019年贝壳全平台成交220万套，共45.6万名经纪人，平均下来一个经纪人一年可交易约4.8套，在行业中是属于较高水平，但也并不是特别显著的提升。原因在于一个区域内房产交易的市场规模是确定的，在非A即B的激烈竞争下，就算通过贝壳的帮助提高了效率，短期在成交上也很难立竿见影。
而郭铭认为，贝壳其实更大的价值在于建立了标准 —— 这里的标准是指佣金比例。过去行业中介佣金比例参差不齐，有1%、1.2%、2%等，而贝壳把佣金标准定为了2.5-2.7% 。在房价水平保持稳定的情况下，其实是提高了行业的净收入。