建业地产半年报：胡葆森不敢轻松

中国地产江湖，胡葆森属于自成一派，当所有的对手都在全国扩张、逐鹿一线城市的时候，他治下的建业地产（00834.HK）却选择“偏居”中原一隅，坚守河南二十多年。
可即便如此，这位“河南王”依然取得了骄人的成绩，建业地产仅用三年时间就将合同销售额从2016年的200亿做到了2019年的1011.5亿元，成为房企千亿俱乐部的一员。
然而，在规模壮大的背后，毛、净利率下滑，负债上行，河南大本营被对手蚕食等一系列问题都让建业地产饱受困扰。
2020年上半年，受疫情影响，以及楼市调控再度升级，建业地产交出了一份不尽如人意的成绩单。
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保住了业绩增长却没保住盈利能力
8月26日，建业地产发布了2020年上半年中期业绩。数据显示，截至2020年6月30日止六个月，建业地产合同销售金额为429.51亿元，较上年同期增长约8.5%；营业收入为130.19亿元，较上年同期上升43.6% 。
其中，靠传统的拿地、建造、销售模式获取的重资产合同销售金额为300.16亿，靠品牌、管理和资本输出模式获取的轻资产合同销售金额为129.35亿元。
为何会有轻、重资产之分？实际上，这源于五年前建业地产的一次转型战略。
2015年，胡葆森在“建业+”新蓝海战略发布会上宣布：“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”由此开启了“由重到轻”的转型之路。
如今距离转型开启已过去五年有余，从成绩上看建业地产也算小有成就，上半年重资产和轻资产占总合同销售金额比重分别为69.88%和30.12%，但距离胡葆森想要的整体转型还相去甚远，如果加以收入来源佐证，或更加明显。
报告期内，按主要产品或服务线分类，建业地产销售物业收入123.65亿元，营收占比94.98%，这部分收入主要依赖重资产获得；轻资产类如酒店经营和项目管理服务费用收入5.04亿元，营收占比3.87%，其他收入项包括投资物业的租金收入为0.38亿元，待售物业的租金收入共计0.19亿元。

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数据来源：建业地产财报
利润方面，公司权益持有人应占溢利为7.27亿元，较上年同期上升10.5% 。
客观来说，如果将建业地产这份财报放置于大环境中，可圈可点。毕竟，2020年上半年对房地产业来说太过艰难。
一方面，年初突如其来的疫情冲击各行各业，地产业遭遇销售遇阻、开工遇阻。国家统计局的数据显示，整个一季度房地产业生产总值同比下降6.1%，房地产开发投资增速创历史新低，商品房销售增速跌破负值。
【建业地产半年报：胡葆森不敢轻松】另一方面，在经过多年的高速上涨后，目前房地产市场已进入深度调整和转型期，在国家“房住不炒”的主基调下，房价上升趋势处于平滑阶段。在此背景下，能保持增长实属不易。
但不可忽视的是，保住了营收增长的建业地产，其盈利能力却如“王小二过年，一年比一年差” 。
截至本报告期末，建业地产毛利率为23.73%，较2019年同期的27.3%下跌3.6个百分点；净利润率为6.04%，较2019年同期的8.5%下跌2.5个百分点。

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数据来源：建业地产财报
进一步分析，具体到建业地产各月销售均价上，1-6月份分别为0.97万元/平方米、0.53万元/平方米、0.65万元/平方米、0.73万元/平方米、0.75万元/平方米、0.74万元/平方米。不难看出，在2、3月份疫情最严重的时候，“降价跑量”或是影响毛利率的原因之一，也由此导致净利率的下滑。