长租公寓频现暴雷潮，泡沫被挤出，年轻人租房啥时才能不吃亏？

最近一段时间，关于长租公寓爆雷跑路的新闻可谓是层出不穷，无论是上市的青客、蛋壳，还是不上市的寓意、岚越、若扑，这些名字有些大家熟悉，有些大家陌生，但是基本上都和长租公寓的暴雷密切相关，长租公寓到底怎么回事？为什么长租公寓会成为大学生进社会的第一个教训？长租公寓产业的未来到底在哪里？
长租公寓成大学生进社会第一顿毒打？
如果问房地产市场最近一段时间最让人头疼的事情是什么？那么长租公寓暴雷潮无疑是大家最关注的焦点，根据环球网的报道，近日，杭州、上海、成都多地长租公寓相继被曝出跑路：8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多元房租，中介拿钱跑路；8月29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷；上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空??P2P密集爆雷潮过后，长租公寓出现高频爆雷。房东和租客面临维权困境，肇祸直指大量被运用于长租公寓的“高收低租”“长收短付”经营手段。
然而长租公寓的暴雷潮其实并不是从最近开始的，自2019年下半年起，长租公寓“暴雷”的消息就不断传出，西安左旗公司、郑州悦如公寓、南京友居公寓等均“榜”上有名。睿和智库从“天眼查”查询数据获知，仅今年8月，全国就有15家长租公寓暴雷。
2017年，长租风起。政策红利密集落地，资本、地产开发商、创业者和投机者纷纷涌入，使得一时间长租公寓企业如雨后春笋般冒出，终于成了“风口上的猪” 。然而，由于缺乏经验，绝大多数企业在赚快钱的心理驱使下，并未有耐心找到符合市场逻辑的正当盈利模式，反而一味扩张、抢地盘，试图通过快速规模化打造护城河，最终导致了行业乱象——供应过剩、空置率上升、资金链动辄破裂。
在不正当企业不正常的经营模式中，长租公寓一方面“长收短付”，和租户、房主签订不同模式的租金交付合同，将租户4/5甚至10/12的租金沉淀在自己手中，再用这些钱继续收购扩张；另一方面，为了撬动更多现金流，许多长租公寓品牌引入金融杠杆，鼓励租客与第三方金融机构签订贷款合同，后者将租客半年或一年的租金一次性付清，从而将风险转移给租客，导致租客在长租公寓企业“暴雷”跑路时财房两空，一身债务。
根据百度指数的数据显示，今年8月1日至笔者撰稿的9月20日，整个50天内，长租公寓的搜索指数呈现出激增态势，从8月30日开始增长在9月8日到达顶峰，整个长租公寓的暴雷潮的新闻报道也都集中在这段时间。而长租公寓也就是在这段时间，被网友戏称为学生进入社会的“第一顿毒打”，这样的教训我们到底该怎么看？
长租公寓到底问题出在哪？
说实在，长租公寓出现现在的问题其实完全不让人意外，笔者本人早在2014年前后就已经是长租公寓的租户，租住长租公寓长达四五年的时间，一直到去年年底刚刚告别租房生涯，从长租公寓的崛起到目前的发展笔者可谓是从头跟踪到尾。
首先，我们要明确长租公寓模式并不是一个坏模式。在长租公寓模式出现之初，整个中国租房市场是一个全面2C的市场，在这个市场之中，大量的租客面对着是海量的房东，要租房子只能去58同城、赶集网等所谓的分类信息网站上去找，但是面对着满网的虚假信息，几乎你在网上看到的照片都不是真正房子的真实照片，好不容易租了个房子，出了问题房东不管，各种房东涨房租的事情可谓是三天两头，而对于房东来说，房子要租出去各种事情不断，房东也是头疼不已，当时的租房市场可谓是“天下苦秦久矣” 。长租公寓模式的出现正好是针对了这个痛点，一方面，长租公寓企业从房东手中收购房子，用统一的装修、统一的家具、统一的管理来维持房子较好的状态。另一方面，再将房子租给租户，让租户看到真实的房源，拥有有人管的房子。这个模式堪比租房市场的“支付宝”，形成了一个真正解决各方痛点的业务模式。