背靠三亿家庭，贝壳不止于找房( 三 )

建立在这一基础上，贝壳平台的总成交额，呈现出连年上升的势头。在2017、2018两年，公司的GTV分别为1.01万亿元、1.15万亿元，在2019年实现接近翻倍增长，达到2.13万亿元，2020年上半年，这一数字为1.33万亿元。
当左晖和贝壳的管理者们完成整个架构，抬起头来审视这个市场的时候，他们发现，展示在他们面前的市场，是一片规模广袤的星辰大海。
根据CIC报告，中国住房市场在2019年达到了22.3万亿元人民币，预计到2024年，这一数字将达到30.7万亿元，复合年增长率达到6.6% 。而中国住房市场经纪服务渗透率，将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2% 。
CIC报告指出，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额，将从2019年的10.5万亿元增长到2024年的19.1万亿元。而房产经纪服务的交易佣金收入，则将从2019年的2515亿元，增长到2024年的5078亿元。
如果行业天花板足够高，贝壳的护城河足够深。那么，问题就来到了一个精打细算的层面。在未来的市场里，贝壳究竟能切走多少实打实的营收与利润，
03 分析师的偏见
目前，贝壳找房拥有三大业务——二手房交易服务、新房交易服务以及其他服务。在2019年里，这三大业务一共为贝壳贡献了460亿元的收入，同比增长60.6% 。
其中，从2017年到2019年，贝壳的二手房交易服务收入，从184.6亿元增至245.7亿元，复合增长率达到15.4%，2019年收入占比达到53.4% 。在收入占比中，2018年的新房交易收入占公司当期总收入的26.1%，到2019年，这一比例首次超过40% 。这种在新房领域中的业绩，是在面对房多多这种以独立第三方、拥有超过44万活跃商户的竞争者时取得的。
透过数据不难看出，存量二手房交易，仍然是贝壳的基本盘，但新房与新兴业务的增长，亦展现出相当活力。随着存量房交易基本盘的不断夯实，贝壳得以叠加更多服务类目，充分发挥“平台效应” 。
尽管呈现出这样的增长，但分析师们却并未展示出对于公司的足够友好，其中一方面原因，在于对地产经纪服务业的传统蔑视，地产经纪股背后严谨的投资逻辑，总是被“吃价差、吃佣金”的简单思维忽略过去。另一方面，则在于对公司管理费用规模的诟病。
然而，如果我们细看一层就会明白，贝壳找房规模较大的管理费用，实际上主要是由于股权激励造成的，在2017、2018、2019三个年度，公司股权激励费用分别为4.8亿元、3.8亿元和29.6亿元。
而如果我们采用另外一个维度，重新评估贝壳的盈利性，就会得出完全不同的结论。这个维度的核心指标，就是EBITDA（税息折旧及摊销前利润）。
根据招股书显示，贝壳在交易总额大幅提升的同时，实现了连续三年实现了税前盈利，2019年EBITDA增长达到381% 。
众所周知，在美股市场投资者更在乎EBITDA指标，该指标把净利润重新调整，挤干非主营业务收入和非经常性收入的水分，最后得到真实的主营业务利润。EBITDA指标背后，是投资者更看重经营者的运营公司能力和效率，它才是构成公司估值的核心标尺。
在该项指标上，贝壳找房的EBITDA在2017、2018、2019年持续盈利，在25.9亿元的净盈利。
对于企业的经营而言，比起时间点上的盈利，更值得重视的是透视财务数据背后的趋势。
正如前文所述，贝壳持续在平台建设方面加大投入，而高投入最终在成交总额的大幅上升中看到了回报。2018年贝壳成交总额实现11531亿元人民币，2019年提高至21277亿元人民币，同比增长84.5% 。
在快速扩张的同时，贝壳的门店效率同时大幅提高。以店均存量房GTV计，贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍，贝壳平台连接门店的店均GTV也由2018年下半年的1090万元，增长至2019年下半年的2030万元，增幅高达86.2% 。