万科和恒大、融创、碧桂园分道扬镳？( 三 )

所以从那时起，对万科物业上市的猜测和传言从未间断，且每家房企传出分拆物业的消息，万科必被问及。
尤其在2015年，万科物业发展了25年后。当年，万科物业启用了新Logo，公开宣称做国内第一个百亿级别的物业公司。
对于这个带有知更鸟元素的新标，万科物业创始人、之平管理执行董事陈之平的一句“像是翅膀硬了要单飞”，引发市场无限遐想。
彼时有传言称，万科物业在整个集团中的地位颇高，上市只是时间问题。郁亮曾在内部会议上表态：“万科物业前景可期，若上市，它的市值一定会大于万科地产。”
万科高层曾对外界提供过一份数据，在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的二手房价格高于周边；截至2015年8月，万科物业服务的社区房屋资产总价值达1.75万亿元，较2014年底的1.2万亿元增长45.83% 。
“在过去几个月里，凡是听说万科物业要进场的，业主的二手房在中介的报价都有变化。”当时万科物业总经理朱保全说，深圳龙岗卓弘高尔夫雅苑的二手房，在得到万科物业将进驻小区的消息后，房价涨了20% 。
同年，万科物业开始转型，开启全面市场化之路。从此前只服务于万科项目，到接受来自全国所有开发商的物业业务。
通过“托管+收购”的方式，万科输出万科物业服务品牌和标准，业内惊呼“狼来了” 。
“三年时间把管理面积由7000万平方米提高到5亿平方米，增长为原来的7倍”这个他们高层自己也称为野心勃勃的目标背后，是中国的物业行业仍较为分散的现状。
当时的报道称，北美物业管理公司的前50强市场占有率接近30%，最大的物业公司FirstService在北美市场占有率是4%，而中国的前50强市场占有率是5.6%，万科只占大约0.6% 。
今年年初发布的2019年度业绩报告显示，截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米。
2019年年底，曾有人做过粗略的估算，两年后，万科物业营业收入有望接近500亿元，利润则接近100亿元，给予其较低的10倍估值，市值就将超越1000亿元。
而在2018年12月，郁亮曾经在回应物业上市问题时称，“我就特意让物业（公司）保持与资本市场的距离，不让它想这个事，我怕资本市场把物业（公司）引导坏了，上市后要短期业绩，要发公告。再说物业对我们的收入贡献不大，我们的物业有机会达到千亿市值，我希望它具备了基础和实力之后，再谈上市问题会好一些。”
很多业内人士对万科迟迟不上市的原因避而不谈。易居研究院智库中心总监严跃进认为，迟迟不上市的理由，是万科对房地产市场看得比较远，“对于物业分拆上市这种传统模式似乎不太认同，而是想寻找新的突破口，因为虽然目前很多房企的物业上市了，但盈利的机会并没有找到。”
虚高的估值，潜在的危险
这种分析并不是没有依据。
从已经拆分上市，或正在准备走这一步的房企来看，摆脱困局的意图更为明显。
有分析称，虽然已上市物业公司的市盈率高，但很明显虚高，并不能给房企带来长期的高利润。长期以来的房企需要像物业公司这样轻资本运营的项目来弥补短板；严峻的大环境下房企需要寻找新的盈利增长点，因此拆分物业公司上市成为最优选。
对于物业公司来讲，规模是基础，市场份额是摆在很多公司面前的难题，市场占有率超过1%都并不容易。
中国物业管理协会、易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的一份《2019物业服务企业发展指数测评报告》称，“头部物业服务企业创收能力强劲跃然纸上，‘强者恒强’趋势日趋明显，但行业集中度仍有较大的提升空间。”